当前房地产市场面临一个耐人寻味的现象：新房销售疲软，而二手房交易却显得活跃；与此同时，旅游和餐饮等消费领域表现火热，但家电和家具等大宗商品的销售依然萎靡。这表明，市场需求并没有消失，而是转向了存量房市场。然而，新房的滞销使得开发商无法回笼资金，进而影响了保交楼的能力，造成地方财政压力加大，消费市场也随之冷却。这一链条上的各个环节都在等待一个被忽视已久的问题：为何资金和政策总是倾斜于开发商，而不是直接为购房者提供支持？

国家税务总局前副局长许善达在一场讨论中提出了这一核心问题：当前商品消费疲软的根源在于住房需求未能得到充分释放。新房无人购买，自然不会刺激消费者购买电视和冰箱等耐用品。虽然更新家电可有效提升消费，但家电的使用寿命长达十年，指望其带动整个产业的复苏无异于饮鸩止渇。只有当购房需求释放出来，消费者才会随之购买家电等商品。

许善达的这一判断指出了过去几轮房地产政策的盲点。回顾过去三年的政策，大多集中在对开发商的支持，如贷款、专项资金、减税等，基本上是供给端的“救命药”。政策的前提是，若开发商存活并完成房屋建设，市场会随之恢复。然而，市场经济的常识是，任何商品最终都需有人购买。供给端的扶持只能防止市场的系统性崩溃，而无法自主创造需求。如柏文喜所言，目前购房者的意愿受到了收入增长缓慢和高杠杆率的双重制约，这一结构性问题需要需求端的政策做出回应，而不是单靠减税来解决。 球友会

许善达提到的电动车案例提供了启示。在制定扶持政策时，选择直接补贴消费者而不是企业，从而间接推动了销量和税收的增长。这一经验同样适用于房地产市场：若直接将政策利益给予购房者，能够有效降低购房门槛，激发购房需求。柏文喜也认为，降低购房成本、释放置业者购买力才是地方政策的真正发力方向。

许善达还提出了一套新的方案，将上海的共有产权住房模式推广，采用“七三模式”：政府出资30%，购房者出资70%，同时配套首付税前扣除和贷款利息抵税。这将帮助年轻人和新市民更好地实现购房目标，而政府在此过程中可以保持资产流动性。

柏文喜一直主张，房地产模式的核心在于厘清市场与政府的责任：商品房由市场负责，政府则承担未能解决的住房保障责任。在高房价的情况下，以共有产权和租赁为主要解决方案尤为重要，这对初次置业的家庭来说，将提供政策性住房支持。 球友会

尽管这个方案充满潜力，但也面临现实挑战。在地方财政方面，需要确保资金来源的可持续性，避免重现青岛城阳区的经验教训。此外，必须防止政策被不当利用，确保共有产权房的流转有严格限制，避免变成投资品。最重要的是，必须打破只注重供给的政策路径，真正探索需求端的提升。

若购房者能真正拥有购买力，闲置的房产会被销售，开发商会有动力复工，从而推动整个市场的良性循环。在更长的时间层面上，明确住房保障的责任与其他基础服务之间的关系，也将有助于解决地方财权与事权不匹配的问题。

楼市的问题从来不是房源过多，而是缺乏愿意购买的消费者。 球友会